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自2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”以來,作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科對(duì)于長效機(jī)制的落地有何思考?在10月24日舉行的媒體交流會(huì)上,萬科董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)上證報(bào)記者提問時(shí)稱,落實(shí)長效機(jī)制正當(dāng)其時(shí),已迎來最佳窗口期。過高房價(jià)不利于城市競爭力,房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制要落到實(shí)處,關(guān)鍵是完成兩個(gè)目標(biāo):“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目標(biāo),郁亮建議分層分級(jí)規(guī)劃住房供應(yīng),做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”,同時(shí)提高土地開發(fā)率,有效解決土地用途錯(cuò)配問題。
這是郁亮第一次對(duì)“房地產(chǎn)長效機(jī)制落到實(shí)處”提出自己的系統(tǒng)性思考。
過高房價(jià)不利于城市競爭力
郁亮表示,今年7月30日中共中央政治局召開會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,這意味著房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的政策環(huán)境,為行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步指明了方向;同時(shí),近年來主要城市大力推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí),需要人才導(dǎo)入以支撐城市發(fā)展需要,而過高的房價(jià)則不利于城市吸引人才;“實(shí)際上我們可以欣喜地看到,一些城市已經(jīng)在積極探索落地房地產(chǎn)長效機(jī)制,比如深圳正在推進(jìn)的分層級(jí)住房供應(yīng)模式。”因此,郁亮認(rèn)為,行業(yè)已經(jīng)迎來了落實(shí)長效機(jī)制的最佳窗口期,這是行業(yè)之福。
郁亮認(rèn)為,對(duì)老百姓而言,房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制要落到實(shí)處,核心目標(biāo)主要有兩點(diǎn):一是“住有所居”,即城市的絕大多數(shù)家庭,最終都應(yīng)該獲得有尊嚴(yán)的基本居住條件;二是“居者有其屋”,意味著城市的大部分家庭最終能擁有自己的基本住房。其中,“住有所居”要落到實(shí)處,關(guān)鍵是建立對(duì)低收入家庭、中低收入家庭的住房保障體系,發(fā)展租賃住房;而“居者有其屋”的實(shí)現(xiàn),關(guān)鍵是增加可支付住房的供應(yīng),支持中等收入家庭的基本購房需求,持續(xù)推進(jìn)危舊住房改造。
目標(biāo)實(shí)現(xiàn)存在兩大瓶頸
在本次交流會(huì)上,郁亮還以東京、新加坡的數(shù)據(jù)與北京進(jìn)行對(duì)比,東京以北京80%的面積承載了1.7倍于北京的人口,而東京的普通家庭均有能力在1小時(shí)通勤范圍內(nèi)購買比較寬敞的房屋;同樣,新加坡人口是北京的1/4,面積只有北京的4%,但能做到戶均居住面積超過100平方米。
郁亮認(rèn)為,從東京、新加坡的數(shù)據(jù)結(jié)果來看,“住有所居、居者有其屋”的目標(biāo)在北上廣深一線大城市是有機(jī)會(huì)做到的,但當(dāng)前也存在兩大主要瓶頸因素。
瓶頸之一是當(dāng)前建設(shè)用地的供給效率較低,東京和新加坡的土地開發(fā)率均超過60%,而我國大部分城市不到25%,土地開發(fā)率最高的深圳也不到50%,北京則不到10%。
瓶頸之二是土地用途比例錯(cuò)配,這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:居住用地占比過低、工業(yè)用地占比過高、寫字樓空置率較高。他進(jìn)一步列舉數(shù)據(jù)分析稱,從居住用地占建設(shè)用地的比例來看,東京和新加坡分別約為70%和40%,而我國大部分核心城市的比例不足30%,可見我國的居住用地占比明顯過低;以工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例來看,我國大城市工業(yè)用地與居住用地面積兩者規(guī)模相當(dāng),而國際發(fā)達(dá)城市工業(yè)用地面積遠(yuǎn)低于居住用地面積;與此同時(shí),國內(nèi)主要城市的人均商辦面積,全部高于紐約、倫敦,是新加坡的3至6倍。
低端有保障、中端有支持、高端有市場
那么,如何克服上述瓶頸以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的落地?郁亮從企業(yè)的觀察角度,分別從提高土地開發(fā)率、解決土地用途錯(cuò)配、供給端和需求端四個(gè)方面提出了明確的建議。
“首先,特大城市需要提高土地開發(fā)率,參考國際經(jīng)驗(yàn),建議不低于60%;其次,也需要更有效解決土地用途錯(cuò)配問題,居住比例不宜低于50%�!庇袅练Q。
同時(shí)在供給端,郁亮建議分層分級(jí)規(guī)劃住房供應(yīng),做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。對(duì)于這三類住房的供應(yīng)比例,他的建議是“2:4:4”,其中,保障性租賃住房約20%,對(duì)于需要保障的人群加大扶持力度,對(duì)無房的租房家庭可提供貨幣化補(bǔ)貼;人才住房和安居住房合計(jì)占比約40%,這部分房屋為可交易不動(dòng)產(chǎn),但只對(duì)符合資格的家庭開放一、二手房交易;市場化商品房的供應(yīng)比例約40%,在基本居住、基本購房需求得到滿足的前提下,逐漸退出市場化商品房的管制政策。
在需求端,郁亮則建議對(duì)基本購房、首次購房予以差異化的政策支持,增強(qiáng)本地居民基本購房的競爭力。
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